Реновация и соцнайм: как получить равноценную квартиру в Москве?

0

0

В редакцию часто поступают вопросы от жильцов пятиэтажек, обеспокоенных предстоящим переездом. Особенно остро проблема стоит перед теми, кто живет по договору социального найма. Имеют ли они право на улучшение условий или их переселят «метр в метр»? Как не оказаться в квартире с худшими характеристиками?

Для ответа на эти вопросы мы обратились к Андрею Владимировичу Малову, основателю юридической компании «Malov & Malov», за плечами которого 18 лет практики в жилищных спорах.

Вопрос читателя

«Здравствуйте! Мы с семьей (я, муж и двое детей) живем в Москве в «двушке» по договору социального найма. Дом — старая пятиэтажка под снос, общая площадь всего 44 кв. м. Началось расселение, нам предлагают новостройку на краю района. Жилая площадь комнат там даже чуть меньше нашей, хотя коридор огромный. Имеем ли мы право требовать улучшение условий, ведь нас четверо? Или муниципалов переселяют строго «метр в метр»? Можно ли отказаться от первого варианта, если там нет инфраструктуры? Боимся остаться на улице».

Ответ юриста: разбор ситуации

Ситуация, в которую попала семья нашего читателя, к сожалению, классическая для Москвы. Люди часто путают два ключевых понятия: «равнозначное» жилье и «равноценное» жилье, а также забывают о специфике статуса нанимателя по договору социального найма. Андрей Владимирович Малов подробно разъясняет, как работает закон на практике.

«Давайте разберем это последовательно, как конструктор, — начинает Андрей Владимирович. — Первое, что вы должны понять: так как квартира не приватизирована, вы не собственники, а наниматели у города. При сносе дома по программе реновации или при изъятии для государственных нужд ваши права защищаются статьями 86–89 Жилищного кодекса РФ и специальным законом о статусе столицы».

Главное правило для нанимателей — предоставление равнозначного жилого помещения. Закон требует соблюдения трех жестких условий одновременно:

• Во-первых, общая площадь новой квартиры должна быть не меньше старой.
• Во-вторых, жилая площадь (сумма площадей комнат) — тоже не меньше старой.
• В-третьих, количество комнат должно быть таким же.

Если у вас было две комнаты, вам обязаны дать две, даже если по современным меркам они маленькие.

«Очень важный нюанс: если вы стоите на очереди на улучшение жилищных условий (то есть официально признаны нуждающимися до момента расселения), то при реновации вам обязаны предоставить квартиру уже по норме предоставления — 18 квадратных метров на человека. В вашем случае на четверых это было бы 72 метра. Но если вы не «очередники», город обязан сохранить лишь то, что было», — уточняет юрист.

Однако есть нюанс с качеством и районом. Московское законодательство дает дополнительные гарантии: квартира должна находиться в том же районе проживания, иметь улучшенную отделку комфорт-класса.

«Если вам предлагают жилую площадь меньше (даже на 10 сантиметров) — это незаконно. Если предлагают квартиру с огромным коридором, но крошечными спальнями, уменьшая жилой метраж по сравнению с текущим, — это тоже незаконно. Опытный юрист по жилищным вопросам москва в таких случаях всегда начинает с проверки смотрового ордера и экспликации новой квартиры. Мы берем технический план вашего старого жилья, берем план нового и сравниваем цифры. Часто департамент городского имущества пытается сыграть на понятии «общая площадь», которая в новостройках всегда больше за счет кухонь и холлов, при этом урезая жилые комнаты. На это соглашаться нельзя».

Разъяснение Пленума Верховного Суда

Чтобы понять, есть ли реальные шансы выиграть спор с городом, нужно посмотреть на позицию судей. Основополагающим здесь является Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009. Его положения фундаментальны и действуют по сей день.

«Пленум четко разъяснил смысл статьи 89 ЖК РФ: предоставление жилья в связи со сносом дома носит компенсационный характер. Это означает, что цель государства — не улучшить ваши условия (если вы не очередник), но и ни в коем случае не ухудшить их. Суд указывает, что «равнозначность» жилого помещения определяется не только по метражу, но и по потребительским свойствам», — комментирует Андрей Малов.

Верховный Суд особо подчеркивает: выселение граждан возможно только с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Практикующие юристы по жилищным вопросам москва часто ссылаются на позицию судов относительно состояния жилья. Если в новой квартире плесень, не работают коммуникации или окна выходят в стену соседнего дома с нарушением норм инсоляции (освещенности), такое жилье нельзя признать равнозначным, даже если метраж совпадает.

Примеры из практики

Теория без практики мертва. За 18 лет работы компания «Malov & Malov» накопила огромный архив дел. Вот три показательных случая.

Пример № 1: Битва за жилую площадь

«У нас было дело семьи Ивановых из района Кузьминки. Жили в «двушке» с жилой площадью 30 метров (комнаты 18 и 12), кухня — 5 метров. Город предложил квартиру с большой кухней и холлом, но жилая площадь комнат составила 28 метров (14 и 14). Департамент давил на то, что общая площадь больше. Мы подали мотивированный отказ, указав на нарушение ст. 89 ЖК РФ. Суд принял нашу сторону: людям спать не на кухне, а в комнатах. В итоге семье предложили планировку в том же доме, где жилая площадь составляла 32 метра».

Пример № 2: Победа очередников

«В районе Зюзино семья из пяти человек ютилась в маленькой «трешке» и стояла на очереди с 2005 года. При сносе им автоматически предложили аналогичную «трешку», забыв про статус очередников. Мы подготовили иск об обязании предоставить жилье по норме 18 кв. м на человека. Чиновники ссылались на отсутствие таких квартир в стартовом доме. Суд указал: отсутствие квартир в конкретном доме не освобождает город от исполнения закона. В результате было заключено мировое соглашение: семье предоставили две отдельные квартиры».

Пример № 3: Когда район имеет значение

«Сложный случай в Пресненском районе. Клиенту предлагали переехать из тихого центра в огромный комплекс возле ТТК (Мукомольный проезд). Формально район тот же, но среда иная. Мы заказали экспертизу, которая показала, что рыночная стоимость новой квартиры ниже старой из-за локации, а социальная инфраструктура (поликлиника, школа) стала недоступна пешком. Город не стал дожидаться решения Мосгорсуда и предложил вариант в доме ближе к старому месту жительства».

Советы читателю: алгоритм действий

Подводя итог, Андрей Малов дает четкую инструкцию:

1. Не подписывайте согласие сразу. У вас есть 90 дней на раздумья. Используйте это время.
2. Проверьте математику. Сравните жилую площадь комнат. Если в новой квартире сумма площадей комнат меньше хоть на полметра — это основание для отказа.
3. Зафиксируйте статус. Если вы считаете, что вам должны дать 18 метров на человека, проверьте, стоите ли вы на жилищном учете. Получите свежую выписку из реестра.
4. Пишите отказы письменно. Устные разговоры к делу не пришьешь. Регистрируйте заявление официально с указанием причин отказа.
5. Осмотрите квартиру с экспертом. Кривые стены, плохая вытяжка, щели — повод не подписывать акт приемки до устранения недостатков.

«Главное — не бойтесь отстаивать свои права. Система работает конвейерным методом, и ошибки там случаются постоянно. Ваша задача — вовремя их заметить и грамотно указать», — заключает юрист.